Платить будут заемщику!
- Юлия Николаевна, как работает «обратная ипотека»?
- Основная задача «обратной ипотеки» - помочь гражданину старшего возраста улучшить качество своей жизни, получить дополнительные средства. При этом пенсию никто не отменяет. Улучшить свой материальный достаток можно с помощью специального займа, который выдается под залог квартиры. Многих пугает слово «кредит», потому что люди думают, что это финансовое бремя, за которое нужно отдавать деньги каждый месяц. В «обратной ипотеке» все наоборот: здесь заемщику каждый месяц платится определенная сумма. Погашается же кредит уже после кончины заемщика, когда его квартира будет продана.
- Каковы критерии выбора закладываемых квартир?
- Пока идет пилотная «обкатка» программы, требования к жилью ограничены квартирами в многоэтажных домах (от 4 этажей и выше). Что касается возраста, на основе анализа полученных обращений мы определили, что наиболее востребованной «обратная ипотека» становится, если возраст обратившегося заемщика будет от 68 – 70 лет и выше. Конечно, мы не откажем и 55-летней женщине, но в этом случае размер выплат окажется не столь значительным.
- АИЖК по КО сотрудничает с другими регионами России?
- Пилотная программа реализуется во всех городах с населением от 500 тысяч человек. Мы получаем много заявок из разных городов, в том числе из Москвы, Вологды, Санкт-Петербурга, Оренбурга, Томска и многих других. Заявки подают как одинокие пожилые люди, так и семейные пары пенсионного возраста, у которых нет близких родственников, детей, внуков, которым они могли бы завещать квартиру. Все они старше 70 лет. Нужды, на которые люди хотят взять заем абсолютно разные: кому-то «обратная ипотека» поможет сделать ремонт на приусадебном хозяйстве и обновить автомобиль, кто-то просто хочет получить дополнительную прибавку к пенсии, а кому-то требуется срочная и дорогостоящая операция.
- А как производятся расчеты выплат?
- Здесь учитываются два параметра: возраст заемщика и цена его жилья. В среднем получается прибавка к пенсии в размере 1,5 пенсии.
Рента опасней «обратной ипотеки»
- В чем, на ваш взгляд, плюсы и минусы программы?
- Давайте попробуем посмотреть на вопрос немного иначе и сравним преимущества «обратной ипотеки» перед пожизненной рентой.
Во-первых, по правилам пожизненной ренты пожилой человек должен сразу переоформить свою квартиру на нового владельца, который будет его содержать. Итог подобных «завещаний» мы все прекрасно знаем, и он неутешителен… В «обратной ипотеке», напротив, пенсионер навсегда останется владельцем квартиры, она лишь находится в залоге у кредитора. Во-вторых, выйти из пожизненной ренты невозможно, а в «обратной ипотеке» заемщик может в любой момент вернуть полученный по программе заем и выйти из программы, сохранив квартиру. В результате кредитор ни в коем случае не претендует на жилье, а лишь на выданную пенсионеру в рамках программы сумму и начисленные проценты. В-третьих, размер выплат – в пожизненной ренте они обычно сопоставимы с размером прожиточного минимума, в «обратной ипотеке» возможно получение крупных сумм сразу.
Таким образом, получается, что с помощью «обратной ипотеки» с пенсионера снимается часть рисков, он гарантированно остается жить в своем жилье, получает деньги и абсолютно спокоен и уверен, что его никто никуда не выселит.
- Не станет ли «обратная ипотека» причиной увеличения количества мошенничеств со стороны наследников, например, есть ли какая-то система защиты?
- «Обратная ипотека» имеет воспитательный эффект. По статистике, 60% сделок по «обратной ипотеке» останавливаются, когда наследники понимают, что им достанется только часть жилья. Они отговаривают стариков от получения средств посредством этой программы и начинают помогать им самостоятельно. И мы такому повороту событий будем очень рады.
Прежде чем заключить договор с пенсионером, мы в обязательном порядке проводим консультации, в том числе и с его наследниками, где подробно разъясняем им права и обязанности каждой из сторон, порядок погашения кредита (если они захотят оставить жилье за собой) и пр. Кроме того, наследники должны подписать специальный документ о том, что они ознакомлены со всеми условиями программы «обратная ипотека» и знают, что им достанется часть жилья.
- Почему такой высокий возрастной порог – 68 лет, ведь средняя продолжительность жизни в Кузбассе – 65 лет?
- В России воспользоваться «обратной ипотекой» можно будет без каких-либо возрастных ограничений, но подчеркну, что оптимальным возрастом для обращения все-таки является 68 лет и старше. Именно в этом возрасте многие перестают подрабатывать, истощают ранее сделанные запасы, а значит, начинают нуждаться в дополнительных средствах.
- Если размер выплат превысит стоимость квартиры, то...?
- В случае прекращения выплат пенсионер не лишится своего жилья и не останется на улице. Заемщик сохраняет за собой пожизненное право собственности, владения и пользования объектом недвижимости. Если в качестве заемщиков выступает супружеская пара пенсионного возраста, это право сохраняют за собой оба супруга. Для минимизации этого риска кредитор регулярно формирует резервы из процентной ставки.
Выйти можно всегда
- Есть ли законная возможность у наследников вернуть жилье?
- В «обратной ипотеке» либо сам заемщик, либо его наследники могут в любой момент вернуть полученный заем и выйти из программы, сохранив квартиру. В результате кредитор ни в коем случае не претендует на жилье, а лишь на выданную пенсионеру в рамках программы сумму и начисленные проценты.
Если пожилой человек скончался, у наследников есть 2 варианта развития событий:
Вариант 1: наследники хотят сохранить недвижимость за собой. В этом случае они вступают в права наследства и становятся новой стороной договора с «АИЖК». Агентство будет обсуждать с ними индивидуально график погашения долга, если нет возможностей погасить его единовременно, однако никаких дополнительных комиссий с них взиматься не будет.
Вариант 2: наследникам не нужна недвижимость, заложенная по данной программе. В этом случае «АИЖК» занимается продажей недвижимости самостоятельно и перечисляет наследникам ту сумму, которая осталась после вычета суммы долга и процентов, а также закладывает комиссию за работы по продаже квартиры (т.к. это непрофильная деятельность агентства).
- На кого рассчитана «обратная ипотека»?
- Прежде всего, стоит понимать, что «обратная ипотека» - это ни в коем случае не замена пенсии, а только дополнительная прибавка. Именно так она работает в большинстве стран мира, где сегодня в основном ею пользуются пенсионеры так называемого «среднего класса», которые после выхода на пенсию не хотят понижать привычный для них уровень жизни, и такой кредит служит им источником дополнительного дохода.
- Юлия Николаевна, насколько будет востребован этот проект, какие вы можете дать прогнозы по его реализации?
- Безусловно, программа актуальна и будет пользоваться спросом. В России есть все условия для развития «обратной ипотеки» и большое количество собственников жилья. К тому же наша страна постепенно «стареет».
По прогнозам демографов, в течение следующих 15 – 20 лет количество потенциально возможных заемщиков «обратной ипотеки» может существенно вырасти.
Если в 2011 году число людей в возрасте от 60 лет и выше составляло 18,1% (=25,6 млн от населения России), то, по прогнозам Росстата, к 2031 году этот показатель может достигнуть 25,1%, что составит 31,9 млн человек.
От редакции:
- На первый взгляд программа достаточно продуманна: у одиноких пенсионеров, которым не от кого ждать помощи, появится возможность получать дополнительный доход. Нерадивые дети и внуки, возможно, задумаются хотя бы о вероятности потери наследства и начнут ухаживать за пожилыми родными. В общем, все направлено на улучшение жизни людей. Что получится в результате - покажет время.