Долевое строительство в прошлом?

Долевым строительством называют вариант приобретения жилья на стадии постройки здания. Цена квадратного метра квартиры в нем значительно ниже, чем в готовых домах. Так разница в цене недвижимости на "стадии котлована" и уже готовой к заселению может доходить до 40%. По словам риэлторов, в настоящее время около 90% строек в России ведется как раз на средства дольщиков. При этом в конце октября 2017 года президент России Владимир Путин дал поручение министерствам рассмотреть вопрос постепенного перехода от долевого строительства к системе проектного финансирования. И сегодня оно начало обретать более или менее ясные формы. Пока система долевого участия сохраняется, но в скором времени покупатели квартир будут передавать деньги не застройщику, а на специальный счет в банк. Что ждет все стороны этого процесса – застройщиков, дольщиков и банки?

7 ноября 2017 года Владимир Путин поручил правительству с АО "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (АИЖК) и Банком России утвердить дорожную карту поэтапного замещения средств граждан "банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан" в течение трех лет. Она была создана, утверждена премьер-министром и помещена на сайт правительства РФ.

Дорожная карта предполагает переход от одной формы финансирования к другой в три этапа.

• Подготовительный этап продлится до конца июня 2018 года. За это время будут внесены соответствующие изменения в федеральные законы о долевом строительстве (ФЗ № 214 и ФЗ № 218), о страховании вкладов (ФЗ № 177), о банкротстве (ФЗ № 127), в налоговый кодекс и т.д.
• Переходный этап планируется провести с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года. В это время будут действовать сразу две схемы финансирования: нынешняя долевая (оплата застройщику) и новая с использованием счета эскроу.

Эскроу – это специальный счет, где учитываются денежные средства до окончательного выполнения определенных обязательств. Такой вид счетов широко используется в сделках с недвижимостью. В подобных сделках всегда участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент (банк). Последний контролирует сделку купли-продажи недвижимости и передает денежные средства с эскроу-счета продавцу после подписания всех необходимых документов. Суть данного вида расчетов заключается в том, что деньги передаются одной из сторон только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке.

• Постепенный и окончательный переход к новому формату расчетов должен произойти в период с 1 июля 2019 года до 31 декабря 2020 года. В итоге доля договоров в общем потоке, заключенных с использованием счетов эскроу, не должна быть менее 95%.

Использование специальных счетов предполагает, что в период строительства жилья средства от покупателей не передаются прямо застройщику, а накапливаются на эскроу-счете в банке до момента сдачи здания. При этом средства застройщику будут выдаваться этой же банковской организацией в виде кредитов с гибкой процентной ставкой.

Использование эскроу-счетов позволит покупателям максимально снизить риски задержки строительства или банкротства застройщика. Для девелопера (застройщика) – это возможность иметь надежный источник финансирования стройки. Схема работы с эскроу-счетами прозрачная и достаточно надежная. Ее использование должно повысить доверие граждан к застройщикам и оживить спрос на покупку жилья в стадии строительства.

По мнению риелторов, проектное финансирование полностью исключит возможность обмана дольщиков. Ведь вкладчик при нарушении условий договора получит возможность потребовать возврата средств, в том числе и в случае неоднократного переноса сроков завершения строительства. К тому же дольщики будут застрахованы на сумму до 10 млн рублей.

По данным на лето 2017 года открывать счета эскроу для осуществления операций по договорам долевого строительства имели право более 20 кредитных организаций по всей России. Видимо, этот список будет расширяться. Но в то же время Банк России, скорее всего, ужесточит требования таким кредитным организациям.

Рассмотрим условия использования счета эскроу для участника долевого строительства. Во-первых, он является беспроцентным и безотзывным на весь период действия договора долевого участия. К этому сроку плюсуются дополнительные шесть месяцев после завершения его действия. То есть по условиям договора дольщик имеет гарантию получения жилья по фиксированной цене или возврата всей вложенной суммы денег.

Причем по новой системе расчетов, дольщику по-прежнему будет выгодно покупать жилье на начальных стадиях строительства. Однако экономия средств будет меньше, чем раньше. Обычно строительство и сдача жилого объекта занимает не менее 1,5-2 лет. Раньше за это время можно было инвестировать средства и получить дополнительную прибыль. Как минимум покрыть инфляцию.

При новой схеме расчетов новостройки подорожают, в том числе и потому, что теперь девелоперу придется оплачивать проценты банку. Раньше дольщики вносили средства застройщикам без каких-либо процентов. Естественно, что теперь это бремя ляжет на покупателя. Все дополнительные затраты будут включены в цену жилья.

Что же при новой системе расчетов между дольщиками и девелоперами получает кредитная организация, то есть банк? Для банка счета эскроу – это бесплатный пассив, который пойдет на кредитование застройщиков. Кредитным организациям новая схема расчетов выгодна. Ведь они получают деньги, которые раньше просто шли мимо. А процент, взымаемый с застройщика, это вознаграждение банку за то, что он делает приобретение недвижимости простым и безопасным.

И, несмотря на это, банки все еще очень настороженно смотрят на новую схему. А все потому, что с одной стороны объемы кредитования в строительный проект высоки. Но с другой стороны высоки и риски того, что застройщики не справятся с выполнением всех обязательств.

В том случае, если застройщик обанкротится, банку придется требовать у него возврата кредитных средств, как и у любых других заемщиков. При этом кредитной организации придется выполнять обязательства перед дольщиками, которые являются вкладчиками банка.

Ну и, наконец, застройщик. Для него расчеты с покупателями через эскроу-счета менее выгодны, чем получение денег напрямую. Ведь средства на строительство от банка он будет получать под проценты. Из-за этого строительство становится дороже, а застройщик попадает в зависимость от банка. К тому же, по мнению экспертов, если банки будут излишне контролировать использование средств застройщиками, то возрастет риск необоснованного затягивания сроков возведения объектов.

Но в схеме финансирования через эскроу-счета есть и плюсы для застройщиков. Благодаря ей, они не будут зависеть от темпов продаж недвижимости, на которые мощное влияние оказывают внешние факторы (сезонность, курс рубля, общая ситуация на рынке и т. п.) Да и финансирование от банка получить намного проще чем то же самое поручительство. Вот почему в целом это вполне доступный вариант.

И все же в итоге отказ от схемы долевого финансирования для большей части мелких и средних застройщиков скорее всего сыграет роковую роль. Запрет на прямое использование денег дольщиков приведет к значительному удорожанию строительства. Только крупным игрокам будет не так сложно выдержать дополнительную финансовую нагрузку.

Некрупным застройщикам остается надеяться на возможность неиспользования эскроу-счетов при наличии поручительства банка в качестве гарантии добросовестности, а также страхования гражданской ответственности.

Но практика показывает, что страхование ответственности застройщиков по большей части неэффективно. Фактически от нее отказались и заменили системой выплат застройщиком в компенсационный фонд. Получить же поручительство от банка гораздо сложнее, чем кредит на строительство.

И сегодня мнение экспертов сводится к тому, что в настоящий момент важно с одной стороны простимулировать интерес банков к финансированию строительных проектов. С другой – проконтролировать, чтобы рост затрат застройщиков не был слишком резким и масштабным.