«Крайние» этажи: плюсы и минусы

Виноваты стереотипы
Если посмотреть предложения агентств недвижимости – около 40 – 50% занимают квартиры на крайних этажах. Они традиционно очень непопулярны среди покупателей, что отражается на ценовой политике: как правило, объекты на первом этаже дешевле средних этажей на 10%, разница с квартирами на верхних этажах составляет около 5%.
- Причины такого отношения кроются исключительно в предубеждениях, - уверен Александр Шкатулов. - Над людьми просто властвуют стереотипы, на мой взгляд, в корне неверные. У первых и последних этажей есть масса плюсов. Кроме очевидного – низкой цены, они практически никогда не продаются в плохом состоянии, за редким исключением, в основном все с хорошим, качественным ремонтом.
Складывается парадоксальная ситуация: квартиры практически ничем не хуже других, продаются со значительным дисконтом – и все равно «зависают»…
- Первый этаж удобен для пожилых, людей с ограниченными возможностями, - продолжает Александр Александрович. - Спросом первые и последние этажи за счет пониженной стоимости пользуются у приезжающих из других городов: они зачастую стеснены в средствах и поэтому выбирают такой вариант экономии. Но в этом случае, как правило, квартиры находятся в «убитом» состоянии, предназначены под ремонт. А отремонтированные, приличные варианты часто приобретают для родителей, или пожилые люди продают большее жилье и переезжают в меньшее, с минимальным количеством ступенек, чтобы не зависеть от лифта, и тому подобное.

«Сижу за решеткой...»
Причины, по которым покупатели не желают селиться на первых этажах, лежат на поверхности. Прежде всего, безусловно, людей волнуют проблемы безопасности. В самом деле, когда знаешь, что к тебе в окно может свободно заглянуть любой желающий, становится не по себе. А если учитывать, что практически ежедневно оставляешь квартиру без присмотра, то даже 10-процентная скидка не успокоит расшатанные ожиданием возможного грабежа нервы. Жить за решетками в прямом смысле слова – тоже весьма сомнительное удовольствие. Кроме того, из-за них возникает другая опасность: например, при пожаре решетки могут послужить причиной гибели людей, если они не смогут выбраться из такой ловушки.
Среди остальных недостатков можно особо отметить такой, как шумность: все уличные звуки вскоре будут казаться вам родными, поскольку вы привыкнете к ним,  перестанут также быть секретом разговоры соседей и просто прохожих. У тех «счастливцев», окна которых выходят не во двор, а на улицу или проспект, какофония дополнится непрекращающимися автомобильными звуками.
Многие жители первых этажей жалуются на плохое естественное освещение, иногда – на то, что неприятный запах из подъезда или подвала проникает в квартиру, почти всегда – на непривлекательный вид из окон. Действительно, созерцать чужие макушки – куда менее романтичное и приятное занятие, чем, например, любоваться березками, что могут себе позволить владельцы апартаментов этажами выше…
Отдельной строкой идут те, кому «повезло» стать соседями магазинов,  располагающихся зачастую на первых этажах жилых домов. В таком случае можно ожидать чего угодно: от неприятных ароматов пищи или отходов производства до не слишком трезвых посетителей торговой точки, расположившихся неподалеку от места приобретения нужной продукции, или появления в доме грызунов.

Проблемы? Никаких!
- Все перечисленные моменты, безусловно, имеют место, - комментирует Александр Шкатулов. – Однако в целом они не имеют такого значения, которое им привыкли придавать. Допустим, проблема безопасности легко снимается при помощи установки системы сигнализации – теперь для этого нет необходимости ставить на окна столь не любимые жителями решетки.
Кроме того, их главное преимущество перед остальными вариантами – стоимость. При прочих равных эти квартиры в среднем на 10% дешевле. Эта разница в основном обусловлена наличием балконов на средних этажах, лучшей степенью безопасности, там теплее, нет запаха из подвала, не бегут крысы, тараканы, мыши, туда, как правило, не добираются бомжи – все эти факторы играют определенную роль в стоимости жилья.
Однако в вопросе цены, по словам Александра Александровича, есть один немаловажный нюанс: первые этажи дешевле, если относятся к жилому фонду. Если же квартира подходит под переоформление в нежилой фонд, ее стоимость возрастает минимум на 30% - даже еще только с перспективой перевода, что называется, «за интерес».  Но и здесь есть предел – около 100 тысяч рублей за квадратный метр. Конечно, за такую цену приобретут уже готовый под нежилой фонд объект в хорошем месте. Преимущества здесь будут у угловых квартир, окна которых выходят на улицу (как правило, самый неликвидный на рынке жилой недвижимости товар).
Соседство с торговой точкой тоже может стать ощутимым плюсом: если магазин будет расширяться, он «придет к вам» и стоимость «квадрата» вашей жилплощади резко возрастет – в среднем на 30 – 50%. Если средняя цена 1 квадратного метра на вторичном рынке – 35 – 40 тысяч рублей, то в данном случае «за интерес» стоимость может подняться до 60 – 65 тысяч рублей.
- Что касается освещения и шума… Я живу на третьем этаже, - продолжает Александр Шкатулов. – Поверьте, уличный шум и разговоры там слышны ничуть не меньше – я и на первом этаже обитал в свое время, так что могу сравнить. Это зависит не от этажа, а от расположения квартиры. Если окна выходят во двор, уровень доступа шума с улицы значительно снижается. То же самое можно сказать и о темноте: на солнечной стороне улицы светло будет и на первом этаже.

По соседству с Карлсоном
Основная причина для беспокойства владельцев жилья на последнем этаже – близость крыши, а значит – большая вероятность протекания в осенне-весенний «дождливый» период или опасность проникновения воров через эту самую крышу. Среди других минусов называется, как правило, плохое отопление.
- Проблема воровства в данном случае решается так же просто, как и в любых других квартирах, – установкой сигнализации, - уверен Александр Шкатулов. - С теплом на последних этажах теперь тоже нет проблем. В старых домах разводка шла через чердак: там была установлена труба, через которую в квартиры идет отопление. Сейчас ЖЭКи, понимая, что таким образом отапливается в первую очередь чердак, проводят эту систему через квартиры. Соответственно, верхний этаж всегда теплый. И вид из окна, как правило, лучший, панорамный.
Проблема текущих потолков также легко решаема: за это отвечает управляющая компания. Обращаетесь – и они должны починить и кровлю, и крышу. Конечно, это лишние хлопоты, но результат того стоит, причем не напрямую за счет жильцов.
Кстати, что касается новостроек, то сейчас у застройщиков есть жесткие требования к наличию развитой инфраструктуры в строящихся объектах – естественно, это касается жилых комплексов, микрорайонов, а не единичных домов. Отдельно строить все необходимые объекты выйдет значительно дороже: проще выделить в уже готовом объекте первый-второй этаж и разместить там и магазин, и салон красоты. Поэтому проблема жилья на первом этаже в новостройках по большей части снимается.
А вот сладкую иллюзию, что заботиться о безопасности жилища в охраняемых комплексах не стоит, специалисты развеяли: несмотря на закрытую систему, при желании проникнуть и взять то, что плохо лежит, вполне возможно.

Чистая психология
Недоверие к квартирам, расположенным на первых и верхних этажах, – чисто психологическое, не имеет под собой сколько-то весомых причин. У нижнего этажа есть еще один плюс: больше перспектив – таких как перевод в нежилой фонд и значительный рост стоимости. В жилом фонде на первом этаже можно выкопать погреб или пристроить лоджию. На верхнем, в свою очередь – сделать мансарду. На последнем этаже также можно, например, отгородить карман, поставить велосипеды, коляски… Но это – советы потенциальным покупателям. Тем же, кто хочет «избавиться» от столь неликвидного жилья, наш специалист дает один совет: обязательно сделайте хороший, качественный ремонт! Таким образом, найти способы и аргументы поторговаться может как одна, так и другая сторона.
И. Алпатова