Дорогая моя столица Кузбасса...

Сухие цифры
К концу сентября в Кемерове, согласно статистическим данным, средняя цена за квадратный метр в новостройке составила 39 тысяч 233 рубля. «Квадрат» в типовой квартире обойдется в 39 тысяч 418 рублей, в квартире улучшенной планировки – 39 тысяч 137 рублей, в элитной – 62 тысячи 56 рублей. На вторичном рынке цены следующие: 36 тысяч 931 рубль за «квадрат» в типовой квартире, 44 тысячи 553 рубля – в квартире повышенной комфортности, 58 тысяч 11 рублей – в «элитке». В расчете на квадратные метры вторым по стоимости сегментом жилья в Кемерове, как ни парадоксально, являются общежития. Так называемое вторичное жилье низкого качества, по данным Кемеровостата, в городе продается по цене в среднем 53 тысячи 952 рубля за квадратный метр.
Рынок жилой недвижимости-2013 директор юридического объединения «Держава Недвижимость» Владимир Евстратов оценивает как стабильный, без резких взлетов и падений. Цены на недвижимость, по данным компании, в течение года колебались на 2% в обе стороны. Итоговая тенденция: большие квартиры периодически опускались в цене, а одно- и двухкомнатные так и остались в одной ценовой поре.

Новостройка: за и против
Новые квартиры не дешевеют, и получить скидку у застройщика едва ли удастся, а вот цены на вторичное жилье собственники могут и даже вынуждены сбивать, говорит директор «Агентства риелторских услуг Елены Суриной». «Стагнация рынка имела место быть два месяца назад, – рассказывает Елена. – Цены были высокими, и покупатель не хотел брать вторичное жилье. Сейчас продажи идут только по тем объектам, где квартира стоит существенно ниже, чем в новостройках. Например, КГТ в 18 квадратных метров, выставленная по цене 1 200 000 рублей, реально продается за 1 000 070 рублей. Однокомнатная квартира улучшенной планировки, заявленная за 1 900 000 рублей, уходит за 1 800 000 рублей. То есть, чтобы продать квартиру, ее стоимость должна отличаться на 100-150 тысяч рублей от аналогичных предложений. Например, трехкомнатная квартира в Ленинском районе площадью 62 квадратных метра по цене 2 800 000 рублей на сегодняшний день вообще «зависла». Новостройки же раскупаются моментально. Люди готовы участвовать в долевом строительстве и ждать новоселья год-полтора».
Генеральный директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Кемерове Наталья Корчуганова считает, что кемеровчане предпочли бы приобретать жилье на вторичном рынке, а на первичный идут от безысходности. «Квартиры на первичном рынке покупают, когда не хватает денег на «вторичку», – комментирует она. – Вторичное жилье – это сложившаяся инфраструктура, это готовая отделка, где порой можно обойтись косметическим ремонтом. К тому же «первичка» недолго будет новой. И в этом смысле квартиры в домах, которые сдались 1-2 года назад, даже активнее покупают, нежели в новостройках. Во-вторых, останавливают риски: а вдруг стройка встанет, как в 2008 году? Тем более если речь идет об ипотеке. Сказать, что покупатели массово рвутся в новостройки, нельзя. Да и спрос на квартиры в новых микрорайонах не говорит о том, что люди идут туда с желанием».
Ассортимент строящегося жилья в Кемерове, по мнению Натальи Корчугановой, довольно скудный – как в плане географии застройки, так и в плане отделки домов и планировки квартир. Делать акцент на два-три района неправильно, считает эксперт. «Это может дать обратный эффект. В когда-то густонаселенных районах типа ФПК цены на жилье спадают. Если 10-15 лет назад рынок там был очень активный, то сейчас – невостребованный».
Сегменты жилья в Кемерове довольно условные, считают эксперты. То, что называется элитным, относится к жилью повышенной комфортности. А квартиры повышенной комфортности – скорее к эконом-классу. Конечно, если не сравнивать с «хрущевками».

Нет конкуренции –нет выбора
Вторичное жилье в Кемерове традиционно стоит дороже. Сейчас «первичка» подтягивается ко «вторичке» по цене, и последняя уже не в два раза дороже, как раньше. Тем не менее, цены на жилье в Кемерове по-прежнему выше, чем в соседних регионах. По данным компании «Этажи», в Новосибирске квартира в 10 км от центра города площадью не менее 30 квадратных метров обойдется в 980 тысяч рублей. А цена на квартиру под самоотделку в строящемся доме на начальном этапе начинается от 28 тысяч рублей за квадратный метр. «У нас такие цены только в Лесной Поляне, – говорит Наталья Корчуганова. – Не каждый захочет там жить из-за удаленности района. 34 тысячи рублей стоит «квадрат» у «Фонда развития жилищного строительства Кемеровской области», но они заходят на уже готовые сети и строят с участием государственных средств».Дороговизна первичного жилья в Кемерове объясняется простым законом экономики – низкой конкуренцией среди застройщиков. У нас их в десятки раз меньше, чем в Новосибирске или Томске. «За последние 3–5 лет рынок развился, но это не те темпы развития, – продолжает эксперт. – Какое количество людей проживает в общежитиях! Ни в одном городе Сибири такого нет».
По мнению директора юридического объединения «Держава Недвижимость» Владимира Евстратова, предложение на рынке строящегося жилья превышает спрос. «Покупательские возможности в Кемерове низкие, – говорит он. – Большинство сделок осуществляются посредством продажи вторичного жилья и привлечения ипотечных кредитов». Отложенный спрос есть, считает Наталья Корчуганова. По мнению эксперта, ситуация с ценами на рынке в сторону понижения изменится только тогда, когда придут новые застройщики. В ближайшей перспективе об этом речь не идет: оживит рынок освоение новых площадок и развитие малоэтажного строительства.

Что и где строят
По данным федерального портала BN.RU карта застройки Кемерова выглядит следующим образом. В Центральном районе продолжается строительство жилых комплексов «Каравелла» (АСО «Промстрой»), «Золотые купола» и «Кемерово-Сити» (ООО «СДС-Финанс»). Один дом в «Каравелле» сдадут к концу года, второй – в октябре 2014. По цене жилье здесь приближается к классу элитного.
В I квартале 2014 года сдадут два 16-этажных дома в ЖК «Кемерово-Сити» на Притомском проспекте. Средняя стоимость жилья в комплексе – 43 тысячи рублей за «квадрат». Еще два новых комплекса строят между Притомским проспектом и улицей Терешковой: «Родные просторы» («Промстрой») и ЖК «Притомский» («СибирьИнвестХолдинг»). Стоимость квадратного метра здесь начинается от 36,5 тысяч рублей.
В Рудничном районе продолжают возводить ЖК «Серебряный бор» (ООО «Програнд»). Все квартиры предлагаются под самоотделку и относятся к сегменту жилья повышенной комфортности.
В I квартале 2014 года будет сдан дом в ЖК «Сибирская станица» («СДС-Финанс»). Стоимость квадратного метра здесь в среднем – 41 тысяча рублей. Тот же застройщик возводит вдоль проспекта Шахтеров 4 многоэтажки в ЖК «Юность». Здесь можно приобрести квартиры стоимостью от 38 тысяч рублей за «квадрат». Сроки сдачи – I и III кварталы 2014 года, I и III кварталы 2015 года соответственно. Также «СДС-Финанс» строит ЖК «Семейный» на проспекте Кузбасский. Всего здесь будет возведено 8 домов с квартирами 33,5 - 82 кв. м. Сроки сдачи пока не известны.
Микрорайон №3 в Лесной Поляне прирастает пятиэтажками. Часть сдается в мае и декабре 2014 года. Еще два дома будут заселены в январе 2015 года. Стоимость квадратного метра здесь составляет в среднем 36,5 тысяч рублей.
На Южном продолжается строительство отдельных домов микрорайона №14. В квадрате улиц Базовая – Патриотов – Волошиной – Громовой строят жилье эконом-класса: малогабаритные «однушки» и «двушки». Минимальная цена однокомнатной квартиры в ЖК «Прогресс» площадью 32,4 кв. м – 1,27 млн рублей. Первые дома планируются к сдаче в I квартале 2015 года.
На ФПК «СибГрад» и ООО «Пиллон» строят ЖК «Березовая роща». Квартиры площадью от 34 до 89 кв. м. в среднем стоят 40 тысяч рублей за «квадрат». В декабре 2014 года будет сдан высотный 16-этажный дом, в июле 2015-го – 12-этажный.
На проспекте Комсомольский (не доезжая до рынка «Колос») через 5 лет появится новый микрорайон – № 68 на 120 тыс. кв. м., застройщик – «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области». Стройка начнется в 2014 году, однако на сайте организации объявлено о начале продаж уже в этом декабре. Здесь же представлены макеты типовых квартир – от 1 до 4 комнат, в том числе с кухней-студией. Предложение есть. Выбор - за вами!