Новостройки (532/84) Квартиры (7195/1047) КГТ (1397/133) Коттеджи/Дома/Дачи (1002/176) Участки (93/27) Гаражи/Погреба (164/20) Коммерческая недвижимость (763/249)
  —  000
  —  м2
В городе Где
Уточнить местоположение

Поиск может осуществляться по адресу ИЛИ по району.

Заводский
Микрорайон
Жилой комплекс
Кировский
Микрорайон
Жилой комплекс
Ленинский
Микрорайон
Жилой комплекс
Рудничный
Микрорайон
Жилой комплекс
Центральный
Жилой комплекс
Сбросить
Можем предложить 11146 объявлений

Аренда или ипотека: что выбрать?

  0 
2634 дня назад
Интернет-портал «Индикаторы рынка недвижимости» провел онлайн-конференцию «Собственное жилье любыми средствами: разумное вложение или добровольное рабство? Арендовать или покупать?». На вопросы ответил руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» Репченко Олег Николаевич. В конференции принял участие и журнал «ВСЁ про НЕДВИЖИМОСТЬ».
Деньги для чужого дяди
- Олег Николаевич, выгодно ли сейчас брать ипотечный кредит?
- Ипотека выгодна, когда цены на недвижимость растут, тогда этот рост сможет как-то компенсировать высокие ставки по кредиту и обезопасить заемщика от вероятных рисков. Кроме того, считается, что ипотеку лучше брать тогда, когда ставки ниже показателей доходности по аренде. Например, во многих странах Европы доходность от аренды составляет примерно 5-6 % годовых, а кредит можно взять и под 4 %. В России при такой же доходности ипотечные ставки составляют в лучшем случае 10-12 % (а вместе со страховкой и другими платежами может получиться и 15 %). То есть в нынешней ситуации ипотека не слишком выгодна именно с экономической точки зрения.

- Есть ли в таком случае преимущества у аренды жилья перед приобретением квартиры в ипотеку?
- Ипотека хороша тем, что вы получаете собственную квартиру сразу. Но и все риски (не только по платежам банку, но и по возможному падению стоимости жилья) заемщик берет на себя. Например, взял человек кредит в начале 2008 года, на пике цен на недвижимость. И тут пришел кризис: цены упали, человека уволили с работы. Платить он больше не может, банк забирает квартиру и продает ее с дисконтом. В итоге человек остается без квартиры, а остаток долга банку продолжает выплачивать. В случае аренды, даже если возникли трудности и упали доходы, можно просто-напросто снять жилье дешевле.
Чтобы нюансы были наглядны, рассмотрим такую ситуацию: допустим, у вас есть на руках определенная сумма, на которую можно купить стандартную 1-2-комнатную квартиру. Однако, положив эти деньги в банк и арендуя аналогичное жилье, вы вполне можете остаться в выигрыше за счет того, что банковские проценты будут выше арендной платы.

- Как вы относитесь к распространенной точке зрения, что причина отрицательного отношения к аренде – нежелание отдавать «просто так» свои деньги чужому дяде?
- Я считаю, что «снабжение деньгами чужого дяди» - это в большей степени стереотип. В этом плане нужно понимать, что банку за ипотечный кредит вы отдаете в 2-3 раза больше и банк – это по большому счету такой же чужой дядя. И точно так же вам ничего не гарантировано, вздохнуть с облегчением вы сможете только после того, как завершите выплаты и будете уверены, что больше уже ничего не случится и квартиру у вас не отберут. Если бы еще у нас ипотека была дешевле аренды (как на Западе), этот аргумент был бы уместен.

- Почему на Западе так популярна аренда? Ведь там низкие ставки по кредитам: иногда, чтобы снять квартиру, платят 500 евро в месяц, а по ипотеке – 300 евро?
- Причин, по которым за рубежом предпочитают аренду, несколько. Западным людям больше свойственна мобильность. Средний американец за свою жизнь переезжает 12(!) раз. К тому же там не такая экономическая моноцентричность: человек может получить интересное предложение о работе в любой части страны, собрать вещи и переехать. В России распространена точка зрения: «Я в этом районе родился – я здесь и умру». На Западе люди более легкие на подъем.
Кроме того, там люди по-другому относятся к финансовым рискам. Это у нас недвижимость считается некой вечной ценностью. Жители западных стран помнят немало примеров, когда недвижимость падала в цене, нередко за этим падением не следовало восстановления. Поэтому к недвижимости там относятся без фанатизма.

Борьба с недоразвитостью
- Почему рынок аренды в России настолько «недоразвит»?
- У российского рынка аренды есть одна нехорошая особенность – почти все предложения на «вторичке» представлены частниками, которые нередко бывают неадекватными: считают себя вправе появляться в любое время суток, бесконтрольно повышают арендные ставки и тому подобное. Поэтому зачастую приходится выбирать не столько квартиру, сколько хозяина. Рынок аренды не развит из-за низкой доходности (5 %). Поэтому квартиры сдают в основном бабушки или внуки, получившие квартиру в наследство от тех же бабушек. Для бизнеса же этот доход слишком низкий (вдвое-втрое меньше, чем девелоперы вынуждены будут платить банку при необходимости привлечения заемных средств на строительство).
В моей практике было несколько примеров, когда я еще на этапе переговоров отказывался от аренды квартиры, которая мне нравится, потому что в поведении хозяина проскакивали настораживающие моменты: в ходе разговора он менял свою позицию или настаивал на странных условиях. И, конечно, нельзя забывать о заключении договора – в нем нужно четко прописать права и обязанности сторон.

- Несмотря на недостатки регулирования, спрос на аренду уже сейчас огромен. Возможно, стоит формировать предложение - работать с инвесторами - а люди сами придут к пониманию преимуществ цивилизованного рынка аренды?
- Когда вырастет уровень мобильности, Москва перестанет быть центром притяжения жителей всех регионов России и СНГ, начнут развиваться другие города, люди будут переезжать из региона в регион за профессиональными и карьерными возможностями, интерес к аренде вырастет. Это весьма долгий процесс, но уже сейчас активная часть населения начинает рассматривать аренду не как вынужденную меру, а целесообразный и уместный вариант решения жилищного вопроса.

- Есть ли предпосылки для развития строительства доходных домов или это останется единичным и временным (как сейчас в Кемерове, например, на 5 лет) решением квартирного вопроса?
- Развитию доходных домов может способствовать целенаправленная государственная политика: дешевые деньги (например, из пенсионного фонда, который вкладывает под небольшой процент – 2-3 % годовых), а также безвозмездное выделение участков под строительство, что существенно снизит размер инвестиций со стороны девелопера (ему останется только потратиться непосредственно на строительство домов), а значит, доходность бизнеса может вырасти до 7-15 % годовых с нынешних 5 %.

Копите, Шура, копите!
- На ваш взгляд, при условии невозможности приобретения жилья за наличный расчет какой вариант оптимален: накопление необходимой суммы в банке, первый взнос и ипотека или все-таки аренда?
- Здесь все очень индивидуально и зависит от того, какой суммой вы располагаете, и от ваших доходов. Ипотека при минимальном первоначальном взносе на пределе возможностей очень рискованна. Поэтому лучше положить деньги в банк и брать кредит уже тогда, когда примерно половина суммы будет собрана. Но тут опять же все зависит от возможностей и потребностей каждого человека, универсального рецепта быть не может!

- Аренда – это замечательно, пока работаешь. Но ведь на российскую пенсию не то что квартиру не снимешь – на еду еле хватает. Хорошо, если есть капитал, на проценты с которого можно арендовать жилье. А если нет?  К 60 годам становиться бомжом?
- Чтобы не становиться бомжом, человек к концу жизни должен что-то заработать и накопить. Вопрос в том, как это сделать наиболее эффективно, чтобы к старости не остаться ни с чем. Активы здесь могут быть самые разные, и недвижимость – лишь один из них. Нередко случается, что, уходя на пенсию и отойдя от активных дел, люди выводят деньги из более рискованных активов в более надежные и покупают недвижимость.
Конечно, если человек всю жизнь снимает, все деньги проедает и отдает за аренду, это не нормальная ситуация. В идеале подразумевается, что, снимая жилье в молодости, заработанное человек вкладывает в свое развитие (карьерный рост, инвестиции), а не в платежи по ипотеке. И это позволяет ему создать некий капитал, который впоследствии можно будет потратить на квартиру и вообще на то, чтобы обеспечить себе достойную пенсию.

- Олег Николаевич, можно ли сказать, что ипотека - это добровольное снижение уровня жизни? Ведь ежемесячные выплаты большие, поэтому приходится экономить...
- Здесь речь идет о банальном выборе между синицей в руке и журавлем в небе. Один человек за стабильность, другой – за перспективы; один готов рисковать и к чему-то стремиться, другой предпочитает от греха подальше ни во что не ввязываться. При этом жизненная позиция может меняться. Поэтому мы не говорим, что аренда – это хорошо, а ипотека – плохо. Это два варианта, у каждого из которых есть свои плюсы и минусы. И если человек решает, что лучше где-то осесть, хочет, чтобы к пенсии у него было свое жилье, неважно где, то это его выбор.

Подготовила  И. Алпатова
Фото: ekbrealty.ru
Журналист: Олеся Евдокимова