Новостройки (1031/392) Квартиры (9711/4755) КГТ (1827/1262) Коттеджи/Дома/Дачи (1107/239) Участки (148/39) Гаражи/Погреба (185/80) Коммерческая недвижимость (1033/123)
  —  000
  —  м2
В городе Где
Уточнить местоположение

Поиск может осуществляться по адресу ИЛИ по району.

Заводский
Микрорайон
Жилой комплекс
Кировский
Микрорайон
Жилой комплекс
Ленинский
Микрорайон
Жилой комплекс
Рудничный
Микрорайон
Жилой комплекс
Центральный
Жилой комплекс
Сбросить
Можем предложить 15042 объвления

Программа «Переезд»: как «реанимировать» вторичный рынок

  1838 
1287 дней назад

В современных условиях больше всего проблем, пожалуй, возникло у тех, кто хочет продать вторичное жильё. Свободных наличных денег у потенциальных покупателей по понятным причинам не прибавилось, а ипотечные кредиты по-прежнему, скажем так, не слишком доступны среднестатистическому кемеровчанину. Да если и доступны – согласитесь, не слишком хочется брать немаленький долгосрочный кредит под 15-17%, когда буквально рядом предлагают кредиты под 12% – но в строящемся или новом жилье, согласно программе государственной поддержки ипотеки. Корреспонденты VSЁ42 решили выяснить, какие варианты существуют для тех, у кого уже есть какая-то недвижимость, но "по семейным обстоятельствам" хочет изменить жилищные условия сейчас, в "кризисный" период.

Квартирный вопрос – превыше всего

– Кризис, поверьте, существует только в нашей голове, – комментирует директор агентства недвижимости "Градиент" Татьяна Кихаева. – Ведь по большому счёту все осталось неизменным. Остались наши желания изменить квадратные метры или их местоположение. Осталось огромное количество людей с такими желаниями. Банки возвращают в строй свои ипотечные ставки, и даже есть прецеденты удивительно низких ставок. Жизнь берёт своё. Она продолжается. И в этой жизни квартирный вопрос стоит на одной из главных жизненных позиций.

Как признаёт Татьяна Ильинична, на сегодняшний день бал на рынке недвижимости правят покупатели: они теперь – большая редкость. С другой стороны, многие продавцы снимают с продажи свои объекты, боясь прогадать при такой неопределённости в сфере недвижимости (даже, скорее, не желая снижать стоимость объектов). Однако квартирный вопрос остаётся актуальным – и для продавцов, и для покупателей. Возможно, нужно изменить стратегию тем и другим.

Один из привлекательных вариантов именно улучшения жилищных условий – государственная программа "Переезд". Воспользоваться ею смогут только те граждане, которые уже имеют жильё. Важный момент: если вы являетесь счастливым обладателем дома или коттеджа, вам нужно уточнить статус объекта, так как участвовать в программе могут только квартиры. А вот приобрести дом или коттедж вполне возможно.

Если честно, понять схему действия данной программы нам удалось не сразу. Пожалуй, проще объяснить всё на конкретном примере. Дано: у вас есть квартира, вы хотите её продать, чтобы приобрести другое жильё. Для начала вашу квартиру должны будут оценить государственные оценщики. Он установит её рыночную стоимость. Допустим, квартира оценена в 2.400.000 рублей. По программе "Переезд" вам могут дать в кредит до 60% от этой суммы (в рассматриваемом нами случае это 1.440.000 рублей), ставка по кредиту зависит от многих факторов, но в среднем, как говорит Татьяна Кихаева, это 14,25%.

Далее – у вас есть варианты, в зависимости от конечной цели сделки. Если вы хотели приобрести недорогое жильё – вам может хватить уже только этой суммы. Если же жильё дороже, скорее всего, недостающую сумму придется оформлять в ипотеку. Однако участие в программе "Переезд" никоим образом не скажется на вашей кредитоспособности: никаких ежемесячных платежей по данной программе не предусмотрено, долг погашается единовременным платежом после реализации квартиры. В зависимости от того, на каком рынке вы выбрали квартиру, варьируется и срок продаж. Причём покупатели новостроек и здесь оказываются в выигрыше: если приобретается квартира на первичном рынке, то продавать можно два года, если на вторичном – то год. Тогда же вы получаете и оставшиеся 40% стоимости квартиры (в нашем примере – 960 тысяч рублей). Из этих денег можно погасить проценты, которые набежали по кредиту.

– Данная программа подходит прежде всего тем, кто хочет приобрести квартиру в новостройке на этапе строительства, – говорит Татьяна Кихаева. – На этом этапе квартиру можно приобрести примерно на 30% дешевле её окончательной стоимости, и, пока идёт строительство, вы можете спокойно жить в своей старой квартире, а не платить одновременно ипотеку и арендную плату. Также актуальна программа при переезде в другой город – но в таких городах, как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, суммы от продажи, скорее всего, хватит только на первый взнос, поэтому придётся оформлять ипотеку. Также поможет программа, если у вас нет первоначального взноса, но есть родители, у которых – большая квартира. Кстати, в таком случае иногда "старую" квартиру продавать не приходится: люди просто выплачивают кредит, который брали "под неё". Поможет программа и тем, у кого квартира уже в ипотеке, но выплачивать кредит нет возможности. Люди смогут переселиться в меньшую, более дешёвую квартиру, а разница уйдёт на погашение ипотеки. Но главное – эта программа работает при любом рынке недвижимости – и бурлящем, и стагнирующем.

Назад в СССР: обмен

Однако не всем хочется "заморачиваться" с профессиональной оценкой недвижимости и вступать в какую-то государственную программу. Да и проценты по кредиту возвращать придётся. Рынок недвижимости нашёл ещё один вариант решения проблемы, а точнее, вспомнил несколько подзабытое старое.

– Были уже на рынке недвижимости времена, когда не хватало денежной массы, когда было мало покупателей, – рассказывает Татьяна Кихаева. – Но если хорошо подумать, то и в такие времена можно решить квартирный вопрос с блеском. Ведь если проанализировать, то клиенты в 90% случаях приходят на рынок недвижимости, когда надо уменьшить или увеличить уже имеющуюся жилую площадь. То есть достаточно небольших денежных средств, чтобы мечта стала реальностью, не дожидаясь окончания кризиса. Да и кто назовёт дату его окончания (особенно если непонятно, было ли уже начало, – прим. ред.)? Достаточно вспомнить старый проверенный инструмент решения квартирного вопроса – это обмен. Ведь, чтобы поменять в одном районе однокомнатную квартиру на двухкомнатную, достаточно 200­-300 тысяч рублей, а это вполне реальная сумма, доступнее двух миллионов. Или квартира площадью 60 кв.м легко меняется на коттедж более 150 кв.м.

Обмен может спасти тех, кто в своё время приобрёл в кредит недвижимость большой площади, а теперь рассчитываться за неё не может. Продать её – дело непростое, ведь спросом опять пользуется малометражное жильё, на покупку которого нужно меньше денежных средств, а обменять с доплатой на квартиру меньшей площади – вполне вероятно. К числу потенциальных обменщиков можно отнести и тех, кто боится продать свою квартиру и не успеть купить то, что присмотрел, – из-за непредсказуемого поведения цен на недвижимость. А поменять одно жильё на другое гораздо спокойнее. Сегодня самым актуальным вопросом наших клиентов является обмен квартиры на коттедж. Это и понятно: при этом люди приобретают здоровье, долголетие, более спокойный ритм жизни, бОльшие квадратные метры за те же деньги, возможность питаться теми продуктами, которые вырастили сами, комфортно содержать домашних животных, в любую минуту быть на свежем воздухе, приятные и полезные физические нагрузки. Тем более сейчас доступны технологии быстровозводимых домов. У многих клиентов есть сегодня мечта – отдать свою квартиру, а взамен получить дом со всеми благами цивилизации. И это абсолютно реально.

Как говорит Татьяна Кихаева, в СССР сделки по обмену жилья были единственно возможным вариантом, потому что оно не было приватизировано, ведь рынок недвижимости отсутствовал как таковой. В 90-­е годы обмен пользовался популярностью – благодаря тому, что далеко не все квартиры были уже приватизированы: процесс приватизации начался только в начале 90-­х, да и выбор жилья, предлагаемого на продажу, был невелик. Когда практически вся жилая недвижимость стала частной собственностью граждан, подавляющее большинство сделок стало проводиться путём купли-­продажи, потому что при обмене довольно непросто найти человека, который хотел бы перебраться именно в обмениваемую жилплощадь. Непросто подобрать варианты, чтобы интересы и вкусы всех сторон совпали. Именно поэтому в своё время обмены трансформировались в цепочку сделок купли­-продажи. Риелторам приходится тратить много времени и сил, чтобы подыскать варианты, которые устроят все стороны обмена, а время – деньги.

Хотя бывают случаи, когда заключить договор обмена гораздо выгоднее, чем купли­-продажи. Например, когда он составляется между родственниками: родители меняют свою трёхкомнатную квартиру на "однушку" детей. В этом случае более целесообразно заключить именно договор мены, потому что он избавит всех от лишних формальностей, траты времени и денег, ведь оформлять два договора дарения или дважды заключать сделку купли-­продажи – дороже и хлопотнее. Кроме этого, есть приятная для клиента разница в размере государственной пошлины за регистрацию права собственности в юстиции.

Вообще, когда вы собираетесь совершать обмен, неважно, в какую сторону – уменьшения или увеличения квартиры, – неважно, что происходит на рынке недвижимости. Растут или падают цены, тоже не имеет особого значения. Ведь если цена на вашу квартиру падает, то она падает и на ту, которую вы собираетесь приобретать. Так зачем же ждать призрачных "лучших" времен или окончания кризиса? А время сегодня для обменов самое благоприятное: просто огромное количество предложений! Такое тоже нечасто бывает – ждать ещё каких-то изменений не стоит.

Фото: Google.Images, VSЁ42

Журналист: Ирина Алпатова