Новостройки (372) Квартиры (1201) КГТ (53) Коттеджи/Дома/Дачи (352) Участки (22) Гаражи/Погреба (160) Коммерческая недвижимость (478)
  —  000
  —  м2
В городе Где
Уточнить местоположение

Поиск может осуществляться по адресу ИЛИ по району.

Заводский
Микрорайон
Жилой комплекс
Кировский
Микрорайон
Жилой комплекс
Ленинский
Микрорайон
Жилой комплекс
Рудничный
Микрорайон
Жилой комплекс
Центральный
Жилой комплекс
Сбросить
Можем предложить 2638 объявлений

Зачем нужен эксклюзивный договор с агентством

  0 
4364 дня назад
Логика – великая вещь! В частности, рассуждая логически, человек стремится сэкономить как можно больше кровных финансов любыми способами. Желание усиливается, если речь идет о продаже или приобретении объекта недвижимости – удовольствии не из дешевых в принципе. И самым удачным вариантом экономии зачастую кажется отказ от заключения договора с посредником – риэлтором…
Проблема глазами продавца
Как правило, тот, кто собирается реализовать квартиру или дом уверен, что справится с этим самостоятельно. Тем более он является продавцом, то есть хозяином положения. На дворе XXI век, время позволяет сутками сидеть на тематических сайтах, бесплатно разместить там свое объявление и ждать появления прекрасного покупателя на белом «мерседесе», наличие которого предполагает возможность отдать ту сумму, которая милее продавцу – то есть чем дороже, тем лучше. И меньше всего в эту картину поначалу вписывается фигура риэлтора, на которого как раз потратится значительная (около 5%) часть полученных миллионов. Ну, не совсем значительная, может быть, но потратится же! 
Однако постепенно оптимизм угасает, квартира «висит», хоровода покупателей не наблюдается. По объявлению звонят в основном риэлторы. Предлагают свои услуги, но они, естественно, платные. А платить за то, с чем, по мнению некоторых продавцов, они и сами справятся, желания нет. И владелец квартиры решает пойти на хитрость: он соглашается сотрудничать, но без заключения эксклюзивного (предоставляющего исключительное право представлять интересы клиента) договора. Действует та самая логика: «Лучше обратиться к нескольким риэлторам, мне подберут больше вариантов, и я выберу самый замечательный. А так – еще неизвестно, найдут ли мне покупателя в одном-единственном агентстве». Однако выходит как в поговорке – «Хотели как лучше, а получилось…»
Сам себе конкурент
Самостоятельная продажа – это всегда неоправданный риск, - говорит руководитель Комитета по сертификации СРО «АРКО» Алентина Алексеевна СЕРДИТЫХ. – Заключение договора – это прежде всего защита от недобросовестных участников рынка, от мошенников. Вы не можете точно знать, кто придет к вам осматривать квартиру по частному объявлению – потенциальный покупатель или наводчик, узнающий информацию о вас и объекте недвижимости.
Кроме того, цену объекта продавец определяет самостоятельно на основании тех данных о схожих квартирах, которые видит в средствах массовой информации, в общедоступных базах данных. Но не учитывает, что в представленных вариантах уже заложена комиссия агентов. При этом без заключения договора клиент, как правило, обращается сразу в несколько агентств с одной и той же квартирой. Риэлтор не может выставить ее за ту же цену, какая назначена продавцом – он добавляет комиссионные в размере 20-50-100 тысяч, в зависимости от изначальной стоимости и процентов от нее. Соответственно, на рынке появляется один и тот же объект по разной цене и фактически конкурирует сам с собой – в средствах массовой информации, разных базах по различной цене. Естественно, покупатель обратит внимание на самый дешевый объект из аналогичных. Таким образом, продавец реализует свое жилье по самой минимальной стоимости. И это еще если повезет, потому что серьезно его квартирой без договора никто не занимается. Тем более риэлтор ни разу не видел продаваемый объект. И особенно стараться рекламировать его он не будет – любая реклама стоит денег.
Дела бумажные: деньги, документы…
«Допустим, покупатель все-таки нашелся, - продолжает Алентина Алексеевна. – Но это – только начало долгого пути купли/продажи недвижимости. Зачастую состояние правоустанавливающих документов на квартиру не позволяет совершить сделку в ближайшее время. Самые распространенные случаи: устарела техническая документация, возможно, имела место незаконная перепланировка, или квартиру решили продать молодые члены семьи, а фактический собственник вообще не в курсе их планов. Особенно трудно разрешаются ситуации, когда в числе собственников есть несовершеннолетние, ведь на продажу нужно разрешение органов опеки, а предоставят его только в том случае, если детям будет гарантировано жилье не меньшей площади в другом объекте, чем то, которое продается.
Следующий этап – расчет. Также наверняка добавит головной боли самостоятельным гражданам. Во-первых, никто не поручится за то, что продавец своевременно получит деньги, а покупатель - их отдаст в нужный момент. Во-вторых, до 70% сделок заключается с использованием ипотечных кредитов. Значит, нужно убедить собственникав том, что выходя на сделку в Росреестр, подписывая документ об отчуждении собственности, он получит только часть денег. Потому что заемные средства перечислятся или после подачи документов в Росреестр, или после регистрации права собственности. Понятно, что такая работа будет проводиться только тем риэлтором, у которого есть договор.
Именно сложности с оформлением документации вызывают наибольшие проблемы у собственника. И если он серьезно заинтересован продать объект, он обязательно заключит договор, и риэлтор за оговоренный процент комиссии приведет все правоустанавливающие документы в порядок. Если нужно – получит разрешение органов опеки с условием выделения соответствующей доли несовершеннолетним в приобретаемом жилье. Обновит технический паспорт в органах ЦТИ, поставит на кадастровый учет. Но это возможно только тогда, когда с агентством недвижимости заключен эксклюзивный договор на продажу объекта».
Проблема глазами покупателя
К сожалению, принцип «покупатель всегда прав» - это не совсем еще наша реальность. Как правило, комиссионные, отданные сотруднику агентства, продавцу компенсирует именно покупатель. Тем более он не хочет переплачивать риэлтору еще и со своей стороны. Соответственно, договоры приобретатели недвижимости заключают еще реже, чем продавцы. Дальнейшая схема рассуждений та же: есть Интернет, специализированные издания – мы в состоянии найти себе подходящие варианты сами.
«В Кемерове не сложилась практика заключения договоров с покупателями, рассказывает А.А. Сердитых. – Однако они сталкиваются с теми же проблемами, что и продавцы, плюс к ним добавляются специфические, а именно: предлагаемые варианты могут вообще не существовать в действительности, или не продаваться, или быть «под авансом» - то есть за них уже внесен залог. Нередки случаи, когда на осмотре людям все нравится, при переезде же оказывается, что предыдущие владельцы перед отъездом сняли краны, двери, сантехнику. Такое возможно из-за того, что не заключен договор, в котором было бы прописано, в каком виде передается квартира от продавца покупателю. Кроме того, риэлтор несет ответственность за своевременную выписку предыдущих владельцев и освобождение жилья в срок».
Да, всегда есть шанс, что вам повезет и вы без проблем найдете продавца или покупателя самостоятельно. Но это – самое легкое в данном процессе. Проблемы нарастают как снежный ком: оформление документов, денежные расчеты, прописка/выписка, сроки переездов. «Без профессионала обойтись очень сложно, - уверяет А. Сердитых. - Очень часто люди боятся, что, заключив договор с риэлтором, обязательно потеряют деньги. Однако, напротив, это обеспечивает безопасность сделки. Точно так же, как с больным зубом вы идете к стоматологу, при сделках с объектами недвижимости нужно обратиться к агентам, которые сделают все, чтобы такая сложная операция прошла без лишних нервных, временных затрат и с максимальной выгодой».
Проблема глазами риэлтора
Невероятно, но факт: оказывается, заключение эксклюзивного договора с риэлтором не только гарантирует безопасность сделки, но и помогает выиграть в финансовом отношении. Елена СУРИНА, директор «Агентства риэлторских услуг Елены Суриной», на примерах из личного опыта работы развеяла распространенный миф о том, что, покупая квартиру через агентство недвижимости, клиент переплачивает.
«Чаще всего при покупке-продаже выстраиваются «цепочки»: люди продают одно жилье и сразу покупают другое. Реальные преимущества обращения в агентство показал недавний случай в Мариинске. На рынке недвижимости появились три квартиры. Полублагоустроенная за 650 тыс., благоустроенная за 850 тыс., и дом за 950 тыс., который владелица квартиры безумно хотела получить. В ипотечном кредите ей отказали. Неожиданно клиент, продающий квартиру за 650 тысяч, соглашается скинуть 100 тысяч – срочно нужны деньги. Мы смогли снизить цены, таким образом, женщина без всякого ипотечного кредита смогла купитьдом, о котором мечтала, а ее квартиру приобрели в этот же день».
Итак, в  договоре с агентством недвижимости необходимо прописать следующие параметры:
1.      Процент риэлторской комиссии;
2.      Требуемые параметры объекта: его место нахождения, состояние, сроки приобретения и переезда;
3.      Фронт работ: поиск подходящего варианта, приведение в надлежащее состояние и оформление необходимого пакета документов, сопровождение сделки;
4.      Средства расчета (наличные/безналичные/ипотека), форма и место проведения оплаты.
Подготовила И. Алпатова
Фото: http://74sigma.ru
 
Журналист: Ирина Алпатова








Комментарии для сайта Cackle