Альтернатива для бездомных

Наш рынок аренды пока остается «диким»
- Евгения, какова ситуация на нашем рынке аренды?
- Прежде всего, нужно отметить, что аренда пользуется спросом. Цены на недвижимость сейчас заоблачные, поэтому многие люди, не имея возможности приобрести квартиру в собственность, вынуждены снимать жилье. Что касается работы агентств недвижимости – мешают непрофессионалы, которые создают плохую репутацию, отпугивают клиентов. Много и «частников», которые стремятся обойтись без всяких посредников и без договоров, а соответственно, их клиент ни от каких «неожиданностей» не застрахован.
Да, снять или сдать квартиру самим реально. Но нередки ситуации, когда сначала обращаются в агентство, а когда сделка уже почти готова, работа выполнена качественно и в сроки, договариваются в обход риэлтора, между собой. В этом плане легче сотрудничать с крупными предприятиями, юридическими лицами – это дает хоть какие-то гарантии.

- То есть, наш рынок аренды недостаточно урегулирован?
- Да, в результате кто как может – тот так и сдает. Арендодатель желает побольше заработать на сдаче своей собственности, арендатор, наоборот, хочет сэкономить. И та, и другая сторона в результате зачастую страдает от недобросовестных действий партнера.

- Кто представляет собой основной контингент арендаторов?
- Прежде всего, это молодые семьи, которым на данный момент ипотеку взять достаточно сложно. На втором месте – молодежь, студенты: в Кемерове сосредоточено большое количество высших учебных заведений.
Кроме того, у нас много предприятий угольной промышленности, и соответственно, значительный процент арендаторов составляют командированные. Гостиничный бизнес в нашем городе, к сожалению, развит слабо, цены завышены, при этом качество обслуживания зачастую оставляет желать лучшего. Поэтому люди стараются снять обычное уютное жилье. Как правило, если сотрудник заселяется на период больший, чем 3-4 месяца, для него ищут в основном квартиры.
Отдельная категория арендаторов, как ни странно – собственники. Сейчас Кемерово весьма активно застраивается, и люди все-таки  приобретают жилье в ипотеку. Чаще всего таким образом покупаются квартиры в новостройках под самоотделку или еще на стадии строительства. В любом случае, жить в них какое-то время невозможно, и поэтому на полгода-год люди снимают жилье. Также многие берут квартиру в ипотеку, продолжают жить, допустим, с родителями, а ипотечное жилье сдают, чтобы заплатить за банковский кредит.

- Есть ли специфика арендного рынка в Кемерове?
- У нас очень дорогое жилье. Основная причина такого положения – в постоянном спросе на аренду. Есть владельцы 4-5 квартир, которые живут только за счет сдачи внаем, для них это единственный способ заработать. Цены поднимают, но выхода у арендаторов все равно нет. Чтобы сэкономить, они могут съезжать в жилье менее комфортное, меньшей площади, худшего качества – но снимать все равно будут.
С другой стороны, стоимость аренды напрямую зависит от стоимости квадратного метра в целом. Если сравнить, сколько сейчас стоит купить квартиру, пусть даже в рассрочку – ежемесячный платеж несоизмерим, так что цена аренды в чем-то оправданна.

- Можно сказать, что спрос превышает предложение, в результате чего растут цены?
- Стабильного соотношения в этом плане нет. То не замолкает телефон с предложениями сдать квартиру, то, наоборот - бум желающих снять отдельное жилье, и люди месяцами ждут вариантов.
Пик спроса и завышение арендодателями цен обычно наблюдается к концу августа – началу сентября, когда идет массовое заселение иногородних студентов.

Хиты продаж - дешевое и элитное
- Какое жилье снимают чаще всего?
- Всегда есть спрос на очень дешевое жилье и на элитное. Варианты, которые находятся между этими «полюсами» - в основном это 2-3-комнатные квартиры – как правило, служат своеобразными «перевалочными пунктами», там люди не задерживаются, стараются найти что-то выгоднее.

- Кто все-таки должен оплачивать дополнительные расходы?
- Конечно, по логике вещей и налоги, и услуги агента по недвижимости должен оплачивать тот, кому сделка будет приносить доход, то есть арендодатель. Но с годами сложилось так, что у нас происходит все с точностью до наоборот – стоимость налогов (если оформляется договор) включается в арендную плату, риэлторам процентное вознаграждение тоже платит тот, кто ищет жилье. Есть, конечно, собственники жилья, которые самостоятельно оплачивают услуги агента. Я в этом случае делаю скидку, делю стоимость пополам. Но один в поле не воин…

- Разве заключение договора  не обязательно?
- Аренда без договора - незаконна, но все рассчитывают на то, что именно в их случае ничего не произойдет, все будет хорошо и решится полюбовно, поэтому предпочитают обходиться без него.
Люди не понимают, что, допустим, если повредится их имущество, они ничего не докажут. Если они обратятся с просьбой о взыскании убытков, заявив, что ущерб причинил арендатор, их оштрафует налоговая. А суммы штрафов сейчас намного возросли.

- Знаете ли Вы реальные последствия таких «полюбовных» соглашений?
- Самая распространенная «неприятность», с которой могут столкнуться арендодатели, безусловно, кража, причем не обязательно только ценных вещей, иногда оставляют вообще пустое жилье. Бывают и совсем дикие случаи – так, элитную квартиру, которую сдавал мой коллега, превратили в притон!
Как могут пострадать арендаторы - все прекрасно представляют: произвольное повышение арендной платы, требование немедленного выселения без оснований и т.п.

Барин с джентльменским соглашением
- На Ваш взгляд, как государство может упорядочить рынок аренды? Например, путем строительства «доходных домов» - как за рубежом?
- Нашу ситуацию сложно даже сравнить с ззарубежной. Там высокие налоги на собственность, зато арендная плата доступна практически всем слоям населения. У нас же стоимость аренды диктуют цены купли/продажи.
Что касается вклада государства... Сейчас функционируют специальные общежития от предприятий или учебных заведений, но в этих помещениях сложились настолько невыносимые для нормального существования условия, что проблему это не решает – люди все равно стараются найти лучшее жилье.
Единственное, что сейчас делает государство в улучшении жилищного вопроса, так это дает возможность некоторым категориям граждан получить льготные условия ипотечного кредитования, использовать материнский капитал. Но никакого комплексного решения проблем рынка аренды пока предложено не было.

- Если бы люди были уверены, что их не выгонят на улицу, нарушив все заключенные договоренности, что им каждые полгода не будут повышать арендную плату – может, и не стремились бы непременно покупать квартиры…
- Да, проблема в том, что у нас основной действующий принцип – «хозяин-барин». Что касается повышения оплаты, нарушения контрактов – наши договоры, по сути – это «джентльменские соглашения», за разрыв которых никакой ответственности не наступит.
Когда одной из сторон заключаемой сделки является юридическое лицо, проблема безопасности в целом решена – документально прописаны неустойки, срок, в который стоимость не должна меняться – по договоренности, но не менее года. Юридическое лицо выступает как налоговый агент, соответственно, размер оплаты вырастает на 15% - чтобы собственник жилья мог оплатить налог... Вот это цивилизованно.

- А что может сделать частник?
 - Физические лица никак не застрахованы. Это относится не только к арендаторам, но и к арендодателям. Впрочем, если заверить договор у нотариуса, гарантии ненарушения условий будут у обеих сторон. Но эти услуги платные. К тому же люди боятся ответственности, плюс играет свою роль юридическая неподготовленность населения. Хотя многие поступают грамотно: страхуют имущество, закладывают цену страховки в стоимость жилья и предупреждают арендатора: цена завышена именно по этой причине. Но подобная схема безопасности действует, если имеется договор.
Часто отношения между арендатором и арендодателем вообще не регистрируются. С одной стороны, не хотят платить за оформление договора, налоги… С другой стороны – хотят себя обезопасить. В результате, если что-то случается, винить стоит только себя. Мой совет - сходите к нотариусу, зарегистрируйте договор официально. Заработаете меньше, зато спать будете крепче.

- Какие Вы видите пути решения проблем рынка аренды?
- Проблема глобальная, характерная не только для нашего региона, но и для всей страны. Пока сохраняются высокие цены на продаваемые квартиры, стоимость аренды тоже не изменится. Поэтому вопрос с ценами надо решать комплексно. Рынок аренды невозможно урегулировать без стабилизации рынка купли/продажи жилья.

Беседовала И. Алпатова